E’ stato pubblicato sul sito web del Comune di Melfi il nuovo bando che si pone l’obbiettivo di stimolare la rigenerazione delle aree dove, a partire dagli anni ’30 del secolo scorso, sono insediate le casette asismiche. Anche questa misura, programmata dall’inizio del mandato amministrativo, si è resa finalmente possibile solo dopo l’approvazione del Regolamento Urbanistico (R.U.) avvenuta, come è stato già reso noto, con la delibera di Consiglio Comunale n.74 del 26/11/2020 (link: http://www.comune.melfi.pz.it/upload_file/4/4035/Delibera%20di%20C.C.%20n.73.2020.pdf ) al termine di un lungo, complesso e laborioso iter istruttorio durato quasi cinque anni.
E’ una misura che deriva da una chiara visione della città (diversa dalle politiche precedenti), è innanzitutto una operazione culturale, che prova a valorizzare aree urbane identitarie e delicate, trascurate a causa delle oggettive difficoltà di adottare misure concrete capaci di correggere la forza dei cambiamenti (non programmati) adottati di fatto, giorno per giorno, dai cittadini insediati. Il nuovo strumento urbanistico, ispirato dall’indirizzare i comportamenti della comunità (e quindi dei cittadini, dei tecnici e degli imprenditori) verso la rigenerazione del tessuto urbano esistente, riscrive la normativa dei comparti delle casette asismiche, con nuovi parametri che possono stimolare gli interessati a rivoluzionare quella delicata e importante area del centro urbano.
La nuova disciplina è scritta negli articoli 37.3, 37.4 e 37.5 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) contenute nelle tavole da 17 a 20 del R.U. e grazie ad essa la Giunta Municipale ha deciso di destinare una prima dotazione di risorse del Bilancio comunale 2020, per 200 mila euro, con la delibera n.153 del 29/12/2020, risorse che possono aumentare in relazione al riscontrato interesse da parte dei cittadini. I progetti di rigenerazione possono riguardare gli immobili ricadenti nei comparti 3, 4 a 5, cioè: comparto 3 Via Vittorio Veneto – Porta Troiana, comparto 4 Via Aquilecchia-Viale Savoia, comparto 5 Via Vittorio Veneto – Porta Troiana.
ECCO LE NORME CONTENUTE NEL NUOVO REGOLAMENTO URBANISTICO:
Dal secolo scorso, quello delle casette asismiche è sempre stato un dilemma per l’amministrazione civica, per le diverse criticità che caratterizzano quelle aree.
Iniziamo con il considerare la tipologia delle unità abitative, pensate per dare una sistemazione temporanea alla popolazione colpita dal terremoto del 1930, aventi una dimensione standard di soli mq. 26. Basta riflettere su questo aspetto e confrontarlo con l’attuale condizione di fatto dell’intera area per comprendere quanto la problematica sia stata sottovalutata e trascurata. Per questo non devono meravigliarci le numerose istanze dei cittadini finalizzate a regolarizzare le difformità (spesso insanabili per i vincoli di legge); non devono meravigliarci perchè non sarebbe intellettualmente onesto immaginare che un nucleo familiare, anche di sole due persone, che per decenni non trova soluzioni alternative, sia in grado di vivere in uno spazio abitativo di soli 26 metri quadrati. La complessità del problema e, in alcuni casi, l’incapacità di dire ai cittadini la verità su ciò che è possibile fare e ciò che non si può fare, ha portato le amministrazioni a non affrontare la delicata problematica.
All’inizio abbiamo valutato l’ipotesi del Comune che realizza le trasformazioni dell’area. Il presupposto per un intervento diretto del Comune è il possesso degli immobili da riqualificare. Ma questo presupposto manca perchè la maggior parte delle unità abitative sono di proprietà privata. Va considerata poi anche la lentezza delle procedure che sovrintendono la realizzazione di opere pubbliche, i cui tempi lunghi rappresentano il principale ostacolo per il raggiungimento di obbiettivi significativi. La figura di seguito riprodotta, tratta da uno studio dell’Agenzia di Coesione Territoriale evidenzia come la fasi più lunghe del ciclo di realizzazione di un’opera pubblica coincidono con le attività di progettazione, affidamento e le fasi intermedie, mentre i tempi di esecuzione in cantiere occupano un tempo molto ridotto (circa il 25%) rispetto all’intero ciclo.
Ai tempi lunghi di realizzazione delle opere pubbliche si aggiungono i tempi, le procedure e le difficoltà derivanti dalla necessità di acquisire la proprietà delle singole unità abitative da riqualificare. Bisogna tener conto dell’esperienza “non positiva” di altri interventi realizzati nel passato dalla mano pubblica; si pensi alle discutibili realizzazioni concordate dal Comune di Melfi con Regione e ATER negli anni ’80 nei pressi di Porta Troiana e su Via Piave, le cui procedure non sono state ancora oggi completate (mancano espropri delle casette, cessione delle aree tra Comune e ATER, trasferimento di proprietà delle nuove unità abitative etc….), con grave disagio per i cittadini coinvolti e, in futuro, i loro eredi.
Insomma l’intervento diretto del Comune è scartato, perchè irrealizzabile.
Va subito chiarito e ribadito che l’obbiettivo che ci siamo posti è molto ambizioso e punta a innescare un processo a catena per rigenerare l’intera area delle casette nel corso del tempo. Per farlo serve acquisire il presupposto fondamentale: il COINVOLGIMENTO DEI CITTADINI E DEGLI OPERATORI DELL’EDILIZIA, TECNICI COMPRESI. Se non riusciremo a creare la giusta sintonia tra tutti gli attori il progetto non avrà successo.
Proprio per questo il settore deve rendersi pienamente consapevole del punto di partenza dettato dal nuovo strumento urbanistico che è quello del blocco della espansione delle aree edificabili (interpretatelo almeno come una tregua per i prossimi anni finalizzata a restituire competitività e attrattività al centro storico, martoriato dall’eccessivo allungamento dell’area urbana). La conseguenza è che attenzioni e investimenti d’ora in avanti troveranno sbocchi possibili solo nel centro urbano esistente. Per questo il Comune, con questo progetto, VUOLE COINVOLGERE IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI PUNTANDO SULLA RIQUALIFICAZIONE DEL QUARTIERE CASETTE ASISMICHE. E’ evidente che il mercato, da solo, non sarebbe in grado di raggiungere l’obbiettivo, per il sovra-costo che l’operazione richiede e per questo l’Amministrazione Comunale ha inteso investire per cofinanziarie gli interventi di riqualificazione delle abitazioni di proprietà privata ricadenti in dette aree, con il bando approvato alla fine di dicembre 2020 e pubblicato sul sito all’indirizzo url: http://halleyweb.com/c076048/zf/index.php/trasparenza/index/index/categoria/203
A chi si rivolge il bando e cosa prevede?
La risposta alla prima domanda: possono partecipare presentando progetti, a partire dal 15/03/2021 e fino al 31/05/2021, solo le imprese operanti nel settore delle costruzioni edili, già iscritte alla Camera di Commercio alla data di pubblicazione del bando (12/03/2021), con il codice ATECO 41.2 ed aventi sede operativa nel Comune di Melfi alla suddetta data. L’obbiettivo è quello di valorizzare il bene dei singoli cittadini e con esso produrre un risultato di insieme, di valore collettivo, dell’intera area, ma per farlo, considerata la complessità di quell’area sotto tutti i punti di vista, non sarebbe praticabile la strada di ammettere a contributo i singoli cittadini, atteso che negli ultimi 50 anni il Comune ha progressivamente ceduto le singole unità abitative per cui ogni singolo padiglione (cioè il fabbricato intero e autonomo normalmente composto da 4 unità di 26 mq. catastali) è suddiviso tra più proprietari. E’ evidente che serve l’intervento di un operatore professionale che svolga il ruolo di coordinatore dell’intervento di riqualificazione di almeno un intero padiglione e di “concessionario” dei fondi pubblici, occupandosi di mettere insieme le volontà dei singoli proprietari interessati a consentire un intervento di riqualificazione. Solo attraverso l’operatore economico concessionario sarà possibile trovare un’intesa tra i singoli proprietari. E’ l’unica possibilità concreta per provare ad innescare un effetto domino che nel corso del tempo produca una rigenerazione completa di quell’area.
Oggetto degli interventi: il proponente deve obbligarsi a riqualificare “almeno un intero padiglione” normalmente formato da 4 unità abitative catastali di 26 mq., adeguandosi alle nuove norme tecniche del Regolamento Urbanistico, del piano colore e del regolamento edilizio che consentono anche la demolizione e ricostruzione su due piani del fabbricato. Le nuove unità abitative devono migliorare la classe energetica e rispondere alle nuove normative per la sicurezza sismica. Le unità abitative riqualificate, oltre a poter essere riorganizzate su due piani, potrebbero essere dotate anche di un interrato che, nel rispetto delle condizioni dettate dal regolamento edilizio (il nuovo R.E. è in fase di approvazione), con particolare riferimento all’altezza massima, non costituirebbero volumetria computabile. Il progetto deve anche prevedere la eliminazione di tutte le superfetazioni incompatibili.
L’aiuto del Comune in cosa consiste?
Il Comune riconoscerà un contributo a fondo perduto nella misura “massima” di 550,00 euro per ogni mq. di superficie complessiva autorizzata da realizzare con il progetto di riqualificazione e comprende ogni onere e spesa, compreso “il progetto del piano particolareggiato attuativo riferito all’intero comparto” che il proponente è tenuto ad elaborare se risulta assegnatario del contributo richiesto nella prima posizione nella graduatoria dei beneficiari. Ho definito come “misura massima” il contributo del Comune perchè ai fini della formazione della graduatoria il proponente ha facoltà di offrire una % di riduzione sul contributo massimo in cambio di ulteriori punti per la formazione della graduatoria. Preciso che il contributo è compatibile con le altre misure di agevolazione messe a disposizione dalle norme statali e regionali (se utilizzabili) come il superbonus 110%.
La dotazione complessiva iniziale: 200 mila euro (fondi comunali 2020). Nel bando ci siamo riservati di incrementarla entro il 10/12/2021; ciò significa che c’è la possibilità concreta per finanziarie i progetti in base alla massa complessiva di domande che in questi mesi arriveranno, come abbiamo fatto in passato sul bando Melfi 2.0. Allo stato è prevedibile che sul bilancio 2021 il Comune sia in grado di aggiungere ulteriori risorse per raddoppiare la dotazione finanziaria.
La graduatoria
La formazione della graduatoria è molto semplice ed è affidata alle scelte dei singoli proponenti. Innanzitutto la % di riduzione del contributo, per cui a fronte di ciascun punto percentuale di riduzione viene assegnato un punto per la graduatoria (esempio: 10,51% di riduzione = 10,51 punti nella graduatoria). Ai punti per la riduzione del contributo massimo si sommano i punti per il superamento delle classi energetiche; 5 punti per ogni classe energetica superiore oltre la prima che è obbligatoria per presentare la candidatura. Anche la classe di rischio sismico fa punteggio, come l’impianto per la riserva idrica (5 punti), il recupero e riutilizzo delle acque meteoriche (2 punti) e l’inclusione nel progetto di più comparti (10 punti per ogni comparto). La somma dei su indicati punteggi che il proponente si auto-attribuisce con la presentazione della domanda determina la posizione in graduatoria, sulla base di un procedimento automatico, trasparente che non prevede il giudizio valutativo e l’arbitrio di nessuno.
Si tratta di raccogliere una grande sfida per gli operatori melfitani dell’edilizia. E’ una intenzione strategica, condivisa nel mese di dicembre con la Consulta dell’Economia e del Lavoro (composta dai rappresentanti delle associazioni di categoria), assistita da elementi concreti, tra cui il sostegno finanziario pubblico gravante sul bilancio comunale, intenzione che gli imprenditori e i tecnici devono decidere di fare propria. Uno strumento concreto per generare sviluppo sostenibile, capace di valorizzare e rafforzare l’identità culturale della città: il legame tra cittadini e la loro “casa”.
Per questo faccio appello alla parte sana e più vitale del tessuto imprenditoriale cittadino, affinchè colga e faccia propria questa “prima” opportunità che abbiamo generato sul “capitolo CASETTE ASISMICHE”; è una opportunità che va ad aggiungersi agli investimenti di riqualificazione del patrimonio edilizio privato che con la misura MELFI 2.0 stiamo portando avanti da 5 anni e che ha finanziato 150 cantieri di ristrutturazione edilizia (abitazioni di singoli cittadini) per un investimento complessivo di circa 7 milioni di euro di edilizia artigiana locale con cui abbiamo contribuito a sostenere l’economia locale, l’occupazione e a valorizzare il centro abitato esistente.
